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Stichtage für Betriebskosten und offene Forderungen stehen an

By immobilienadmin on 17. Oktober 2011
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Mit dem Jahresende nähert sich auch ein weiterer Stichtag für Vermieter. Für die Betriebskostenabrechnung 2010 ist der 31. Dezember 2011 der entscheidende Stichtag um Mietern diese zukommen zu lassen. Ansonsten ist die einjährige Abrechnungsfrist abgelaufen und es können keine Nachforderungen mehr gestellt werden – zu beachten ist dabei das dies nur gilt sofern das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr identisch ist.

Doch auch für andere Ansprüche kann die Verjährungsfrist am Jahresende 2011 auslaufen. Dies gilt etwa für viele mietrechtliche Ansprüche aus dem Jahre 2008 für welche die dreijährige Frist endet. Dies sind unter anderem Ansprüche auf Zahlung der Miete, der Mietkaution, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadensersatzanspruche oder der Ersatz eines Mietausfallschadens.

Sollte die Verjährung in Bälde greifen bestehen verschiedene Möglichkeiten diese zu stoppen. Offene Forderungen können mit einer Klageerhebung gegen den Mieter, dem Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens, der Beantragung eines Mahnbescheids oder einer Klage im Urkundenprozess vor dem Ablaufen bewahrt werden. Wichtig ist allerdings das all diese Maßnahmen vor Ablauf der eigentlichen Verjährung initiiert werden.

Wichtige Hinweise für den Grundstückskauf

By immobilienadmin on 14. Oktober 2011
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Der Wunsch nach einem eigenen Heim führt, nach der Entscheidung an welchen Ort das Haus gebaut werden soll, zuerst zum Erwerb eines eigenen Grundstücks. Dieses Grundstückskauf ist im wahrsten Sinne des Wortes das Fundament für das zukünftige Eigenheim. Damit dieses Fundament auch stabil ist im Folgenden einige wichtige Hinweise für den Grundstückskauf.

Zu aller erst ist es wichtig zu wissen das nur notariell beglaubigte Grundstückskaufverträge wirksam sind. Es ist dringend anzuraten vor der Unterzeichnung und der notariellen Beglaubigung den Kaufvertrag gründlich durchzulesen und zu überprüfen, denn nach der Beglaubigung besteht keine Widerrufsmöglichkeit mehr. Auf folgende Punkte ist dabei besonders zu achten.

Aktueller Grundbuchauszug
Anhand eines aktuellen Grundbuchauszuges sollte überprüft werden ob der angegebene Verkäufer auch wirklich der Eigentümer des Grundstückes ist. Zudem müssen die wichtigsten Rahmenbedingungen wie Lage und Größe des Grundstücks übereinstimmen.

Baugrundgutachten
In jedem Fall ist es sinnvoll ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen, welches die Beschaffenheit des Grundstückbodens untersucht. Damit kann relativ einfach und günstig festgestellt werden ob es etwaige Altlasten auf dem Grundstück gibt, oder besondere Sicherungsmaßnahmen, z.B. gegen Grundwasser, notwendig sind.

Lastenfreier Erwerb
Der lastenfreie Erwerb ist ein weiterer wichtiger Faktor, dieser besagt das die Kosten für Gas-, Strom und Wasseranschluss bereits vom bisherigen Eigentümer bezahlt sind. Ansonsten kommen weitere Kosten auf den Käufer zu, dann ist auch die Frage nach Wege- und Leitungsrechten von Bedeutung.

Schimmel vermeiden durch richtiges Heizen und Lüften

By immobilienadmin on 12. Oktober 2011
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Besonders in der jetzt kommenden kalten Jahreszeit mit Herbst und Winter steigt die Gefahr der Schimmelbildung in Häusern und Wohnungen. Doch dies muss nicht der Fall sein, mit Hilfe des richtigen Heizen und Lüften kann der Schimmelbildung vorgebeugt werden – dies trifft natürlich nicht zu wenn größere bauliche Mängel vorliegen.

Bildung und Ausbreitung von Schimmelpilzen kann relativ einfach mit richtigem Lüft- und Heizverhalten vermieden werden. Beim Heizen sollte darauf geachtet werden das die Heizungen nicht gerade dann arbeiten wenn das Lüften erfolgt, auch ist es nicht sinnvoll zu stark zu heizen, dies führt dazu das mehr Feuchtigkeit in den Räumen ist.

Grundsätzlich sollte nicht so häufig gelüftet werden, dafür aber gründlich mit Hilfe von komplett geöffneten Fenstern. Das Motto für richtiges Lüften zur Vermeidung von Schimmel im Winter lautet also Stoßlüften bei komplett offenen Fenstern für etwa eine Viertelstunde – bei Temperaturen unter Null allerdings nicht mehr als fünf Minuten. Das Kippen der Fenster zum Lüften eignet sich nur für die Sommermonate zwischen Mai und September. Lässt es sich im Winter nicht vermeiden, sollte es aber unter 20 Minuten pro Stunde bleiben, denn ansonsten kühlen die Räume und die umliegenden Wände zu stark aus und es kann sich Kondenswasser bilden.

Mietrecht: Wann darf der Vermieter eine Kündigung aussprechen?

By immobilienadmin on 10. Oktober 2011
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Kommt es zu einer Kündigung durch den Vermieter sind einige Mieter oftmals überrascht. Denn auf welchen Grundlagen der Vermieter einen Mietvertrag kündigen kann ist den meisten Mietern oft nicht bewusst.

Grundsätzlich benötigt der Vermieter valide Gründe um den Mietvertrag zu kündigen. Diese fallen zumeist in die Kategorie Eigenbedarf oder Verstöße gegen den Vertrag durch den Mieter. Verstöße gegen den Mietvertrag sind unter anderem solche Dinge wie Sachbeschädigung, unerlaubte Untervermietung oder Larmbelästigung. Zudem sind Mietrückstände ein häufiger Kündigungsgrund.

Fristlose Kündigung oder Abmahnung
Im Falle eines Mietrückstandes von zwei oder mehr Monatsmieten kann die Kündigung durch den Vermieter sogar fristlos. Gleiches gilt bei gravierendem Fehlverhalten, etwa mutwilliger Sachbeschädigung. In allen anderen Fällen muss vor der Kündigung eine Abmahnung durch den Vermieter erfolgen.
Ein weiterer Grund für eine Kündigung können der Abriss eines Gebäudes sein – umfangreiche Renovierungsmaßnahmen rechtfertigen jedoch keine Kündigung.

Normale Kündigungsfristen für Mietverhältnisse
Die normalen Kündigungsfristen sind nach der Mietdauer gestaffelt. Bei bis zu fünf Jahren Mietverhältnis beträgt die Kündigungsfrist für beide Seiten drei Monate. Bei bis zu acht Jahren sechs Monate, bei mehr als acht Jahren neun Monate. Eine Ausnahme besteht beim Todesfall des Mieters, hier haben die Erben, sofern sie das Erbe antreten, ein einmonatiges Sonderkündigungsrecht.

Vermietungsabsicht nachweisen beim Leerstand einer Immobilie

By immobilienadmin on 7. Oktober 2011
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Es kann auch bei der schönsten und am besten gelegenen Immobilie, sei es nun eine Wohnung oder ein Haus immer mal wieder vorkommen das diese Immobilie leersteht. In manchen Fällen ist ein gewisser Leerstand durch den Vermieter oder Eigentümer sogar gewünscht. In diesem Fall ist es wichtig dennoch die Vermietungsabsicht für das Finanzamt zu dokumentieren. Dieses muss nämlich die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht akzeptieren, die Beweislast liegt in diesem Fall beim Vermieter.

Grundsätzlich bietet es sich daher an einen Makler mit der Suche nach potentiellen Mietern zu beauftragen, mit welchem Nachdruck dieser der Suche nachgeht ist dann letztlich Ermessenssache.

Eine Alternative ist die regelmäßige Schaltung von Zeitungsinseraten, wichtig hierbei ist die Nachhaltigkeit, vor allem das regelmäßige und häufige Erscheinen des Immobilieninserates. Als Dokumentation hierfür empfiehlt sich das Aufbewahren von Rechnungen und Inseraten. Ähnliches gilt für die Schaltung von Immobilieninseraten in Onlineportalen. Dort empfiehlt es sich die Anzeige auszudrucken und regelmäßig zu aktualisieren. Des weiteren sollte das Inserat nicht nur in einem Immobilienportal im Internet erscheinen.

In jedem Falle sollten mindestens zwei dieser Nachweis-Varianten kombiniert werden, damit das Finanzamt die Werbungskosten für die Immobilie letztlich auch anerkennt.

Fehler vermeiden bei der Anschlussfinanzierung von Immobilienkrediten

By immobilienadmin on 5. Oktober 2011
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Jeder Immobilienbesitzer steht früher oder später vor der Frage der Anschlussfinanzierung seines Immobilienkredites. Normalerweise hat die Zinsbindung eines Immobilienkredites eine Laufzeit von 10 bis 20 Jahren und wird dann mit einem Anschlusskredit erneuert.

Die meisten Immobilienbesitzer machen zu diesem Zeitpunkt denselben Fehler, waren sie noch bei Abschluss des ersten Kredites sehr aufmerksam und haben verglichen, wird die Anschlussfinanzierung zumeist bei der gleichen Bank abgeschlossen. Dies sollte aber wohl überlegt sein, denn mit einem Wechsel der Bank bei der Anschlussfinanzierung lassen sich durchaus ein paar Tausend Euro sparen. Dies trotz der Kosten für die Veränderung der Grundschuld, diese liegen etwa bei 800 Euro für Löschung und Neueintragung und bei 400 Euro bei der Abtretung der bestehenden Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro an ein anderes Kreditinstitut. Dies kann sich dennoch lohnen, bei einer Laufzeit über 10 Jahre und einem Zinsunterschied von nur 0,5 Prozent lassen sich bereits mehr als 5000 Euro sparen. Genau kalkuliert werden kann dies mit einem Tilgungs- und Effektivzinsrechner.

Zu beachten für Immobilienbesitzer ist auch das jeder Immobilienkredit nach 10 Jahren kündbar ist, ein Vergleich der Konditionen für Immobilienkredite lohnt sich nach 10 Jahren daher immer, im Zweifel sollte der Markt ab diesem Zeitpunkt genau beobachtet werden.

Eine Immobilienfinanzierung macht den Traum vom Haus wahr

By immobilienadmin on 3. Oktober 2011
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Man wohnt in großen Mietshäusern, sehr viele leben auch heute noch im Plattenbau, einige sehr gerne, aber andere wollen etwas Eigenes und einfach nur raus aus der Anonymität dieser Wohnbunker. Kein Wunder also, dass sehr viele Menschen heute auf dem Weg sind, um sich eine Immobilienfinanzierung zu sichern. Das eigene Haus oder zumindest eine schöne große Wohnung soll es sein, weil man es einfach leid ist, sein ganzes Geld anderen Leuten für die Miete zu geben. Viel schöner ist es doch, wenn man das Geld in die Raten für das eigene Haus investiert, dann weiß man wenigstens, dass einem das Haus mit jeder Rate ein Stück mehr gehört.

Wichtig ist bei der Planung des Eigenheims immer, dass man sich die richtige Bank mit den für die eigenen Verhältnisse passenden Bedingungen sucht. Ohne einen Vergleich der Konditionen geht es heute nicht mehr. Banken wie die HypoVereinsbank sind sehr beliebt, denn hier gibt es auf jeden Fall gute Bedingungen für eine Immobilienfinanzierung, dennoch sollte man sich die Freiheit nehmen, und auch noch anderweitig schauen. Nicht jede Bank ist für jeden Mensch die richtige. Es kommt ja auch auf die eigenen Verhältnisse an, die dann letztendlich entscheidend dafür sind, ob man die gewünschte Immobilienfinanzierung auch wirklich bekommt. Sehr wichtig ist hier die Beratung, und die sollte auf jeden Fall sehr intensiv und ausführlich sein, damit aus dem Traum vom Haus kein Albtraum wird.

Die richtigen Versicherungen für Auslandsimmobilien

By immobilienadmin on 30. September 2011
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In einem vorherigen Beitrag wurde schon auf die Wichtigkeit der Versicherung von Auslandsimmobilien hingewiesen. Daran anschließend folgt hier eine Übersicht über den richtigen Versicherungsschutz für Immobilien im Ausland.

Die wohl wichtigste Versicherung unabhängig vom Land ist die Wohngebäude-Versicherung. In nahezu allen Ländern ist diese ohnehin Pflicht. In der Wohngebäudeversicherung sind normalerweise Sturm, Leitungswasser und Feuer mit eingeschlossen. Andere Risiken wie Erdbeben, Hochwasser oder Vandalismus müssen in der Regel gegen entsprechenden Aufpreis extra versichert werden, sofern diese Risiken überhaupt versichert werden können.

Die zweitwichtigste Versicherung ist die Haftpflicht für Haus- und Grundbesitzer. Denn schon einfache Schäden können weitreichende Kosten nach sich ziehen, zum Beispiel bei losen Dachziegel oder umfallenden Baumen. Besonders wichtig ist die Haftpflicht für Haus- und Grundbesitzer wenn die Auslandsimmobilie nur wenige Wochen oder Monate im Jahr bewohnt wird. Unter Umständen ist diese in der privaten Haftpflicht mit eingeschlossen, dies sollte aber im jeden Fall mit der Versicherung geklärt werden.

Andere sinnvolle, aber nicht zwingend notwendige Versicherungen sind die Hausratversicherung. Diese kann dann Sinn machen wenn das Inventar der Auslandsimmobilie relativ wertvoll ist – nicht vergessen anzugeben wie oft die Immobilie bewohnt wird.

Eine andere unter Umständen nützliche Versicherung ist die Rechtsschutzversicherung, diese kann besonders bei der Abwicklung von Schadensfällen oder bei Streitigkeiten mit Nachbarn oder Institutionen sinnvoll sein.

Weitere Information und Hinweise zur finden sich in der Informationsbroschüre "Sicherheit und Versicherungen für Auslandsimmobilien" zu finden.

Mietminderung bei Baulärm

By immobilienadmin on 28. September 2011
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Einer der unangenehmsten Belästigungen ist Baulärm. Irgendwann kann der Lärm nahezu unerträglich werden und das eigene Heim anstatt zu einem ruhigen Rückzugsort zu einem Ort der Unruhe und des Schreckens machen. Tritt dieser Fall ein kann ein Mieter eine Mietminderung durch Baulärm vornehmen, dies mindert zwar den Lärm nicht, aber macht ihn unter Umständen erträglicher.

Wichtig bei einer Mietminderung ist das richtige Vorgehen. Grundsätzlich kann der Mieter einfach die Mietzahlung kürzen ohne den Vermieter zu informieren. Dabei ist die Höhe der Mietminderung nicht eindeutig geregelt, daher sollte der Mieter sich an Vergleichsfällen orientieren. Eine gute Orientierungshilfe für die Höhe der Minderung ist die Mietminderungstabelle. Dabei kann die Höhe der Minderung stark differieren zwischen 5 und 60 Prozent, in Abhängigkeit von der Beeinträchtigung.

Grundsätzlich ist zu beachten das die Minderung der Miete auf die Nettokaltmiete erfolgt. Sinnvoll ist es ebenfalls auf der Mietzahlung die Minderung in Prozent anzugeben und den Vermieter schriftlich in Kenntnis davon zu setzen. Denn dieser sollte zumindest die Chance haben schnell zu reagieren.

Wichtig zu wissen ist das die Lautstärke des Lärms nicht extra nachgewiesen werden muss, das reine Vorhandensein einer Baustelle mit Baulärm ist ausreichend. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, das die Minderung auch dann erfolgen kann wenn
der Vermieter den Mangel nicht selber abstellen kann – im Zweifel muss sich der Vermieter zum Ausgleich an den Verursacher des Lärms wenden.

Mietrecht beim Tod des Mieters

By immobilienadmin on 26. September 2011
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Ein besonderes Thema im Bereich Immobilien ist das Ableben eines Mieters. Denn wenn ein Mensch aus dem Leben scheidet bleibt nicht nur die Erinnerung seiner Mitmenschen, sondern auch vielfältige Verpflichtungen. Unter anderem bleiben Mietverträge bestehen.

Im Falle des Todes bleibt ein Mietvertrag für die Mitbewohner bestehen, sind keine Mitbewohner vorhanden so geht das Wohnrecht auf die Erben über. In jedem Fall haben Lebens- oder Ehepartner ein Vorrecht auf das Bewohnen der gemieteten Immobilie.

Je nach vorliegendem Fall müssen entweder die Mitbewohner oder die Erben entscheiden ob die Wohnung oder das Haus weiter bewohnt werden soll. Für den Fall das dagegen entschieden wird besteht ein einmonatiges Sonderkündigungsrecht. Dieses beginnt in dem Moment in dem die Hinterbliebenen Kenntnis vom Tod des Mieters erhalten. Der Vermieter muss in diesem Fall die Kündigung außerhalb der normalen Fristen akzeptieren. Mietrückstände müssen natürlich von den Erben oder den Mitbewohnern übernommen werden.

Bei Weiterführung des Mietverhältnisses erfolgt lediglich der Austausch des Names des Hauptmieters im Mietvertrag. Entsprechend gehen dann auch etwaige Mietrückstände oder Mietschulden auf den neuen Mieter über. Der Vermieter kann den neuen Mieter nur aus begründeten Motiven ablehnen.

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